Montar um Negócio de Aluguel por Temporada ou Turismo no Uruguai

Nos últimos anos o Uruguai se tornou um destino atraente para investidores imobiliários, especialmente em aluguel por temporada e turismo. A alta demanda sazonal em Punta del Este, Colonia, Montevidéu e outros destinos, somada a um marco jurídico estável e a um mercado imobiliário dolarizado na prática, tornou o país preferido de argentinos, brasileiros e europeus que buscam renda previsível e preservação de capital. Mas operar corretamente — com faturação, licenças e impostos em dia — exige decisões precisas desde o início: escolher o veículo adequado, entender o IVA nos aluguéis e na hospedagem, obter as autorizações municipais e do Ministério do Turismo e se inscrever na DGI e no BPS conforme o caso. Este artigo é para o investidor ou empresário que decidiu abrir empresa no Uruguai para gerir aluguéis por temporada e precisa saber como estruturar a operação, quais impostos se aplicam, quais trâmites são obrigatórios e como evitar riscos comuns.

Estrutura Societária: Qual Tipo de Empresa Convém para Aluguel por Temporada

A primeira decisão é a forma jurídica. O Uruguai tem vários tipos de empresas: SAS, SRL (equivalente à LTDA), sociedade anônima e empresa unipessoal. A escolha depende do número de sócios, do investimento e dos planos de crescimento, e também do regime tributário.

Para um único dono ou poucos sócios com um ou vários imóveis em aluguel por temporada, a SAS costuma ser a opção mais eficiente. Não tem capital mínimo, a constituição é rápida (é possível comprar uma SAS pré-constituída e começar no mesmo dia) e, fundamentalmente, não paga ICOSA, o imposto de controle que as SA pagam. A SAS admite um único acionista, gestão ágil e responsabilidade limitada, protegendo o patrimônio pessoal do investidor.

A SRL é outra alternativa clássica, especialmente se os sócios preferem uma estrutura tradicional. Permite gestão flexível, limita a responsabilidade e não paga ICOSA. Serve para dois ou mais sócios ativos no negócio.

A sociedade anônima tem vantagens em projetos maiores ou com investidores externos, mas custos mais altos: paga ICOSA todo ano (um valor anual fixo), exige governança mais complexa e mais formalidades, incluindo o controle do estatuto pela AIN.

Por fim, a empresa unipessoal ou simplesmente alugar como pessoa física pode servir para operações muito pequenas. A pessoa física que apenas aluga imóveis costuma pagar IRPF sobre rendas de capital (12% sobre a renda líquida do aluguel, com mecanismos de retenção quando aluga por meio de imobiliárias), enquanto prestar serviços de hospedagem com organização empresarial pode ser tratado como atividade empresarial. Em ambos os casos não há responsabilidade limitada. Para decidir qual estrutura jurídica convém escolher, analise seu caso com profissionais.

Tributação: IRAE, IVA e Outros Impostos

O regime tributário é chave para avaliar a rentabilidade líquida. As empresas de aluguel por temporada pagam vários impostos, e o tratamento muda conforme o imóvel seja alugado como tal ou com serviços de hospedagem.

IRAE: Imposto de Renda Empresarial

Todas as sociedades comerciais (SAS, SRL, SA) pagam IRAE de 25% sobre a renda líquida fiscal. A renda líquida resulta de deduzir das receitas as despesas admitidas: depreciação do imóvel, manutenção, serviços, salários, honorários, seguros, comissões, despesas financeiras etc. O IRAE é pago em antecipações mensais e ajustado no encerramento do exercício.

É importante manter a contabilidade organizada, pois qualquer despesa sem comprovante pode ser glosada em uma fiscalização e aumentar a carga efetiva.

IVA: Quando se Aplica?

Este é o ponto mais delicado. O aluguel de imóveis é, em geral, isento de IVA. Porém, quando o imóvel é oferecido com serviços de hospedagem (limpeza, troca de roupa de cama, café da manhã, recepção etc.), a operação pode ser tratada como serviço de hospedagem ou hoteleiro, sujeito ao IVA — os serviços de hospedagem costumam ser tributados à alíquota mínima, e há regras específicas para serviços prestados a turistas não residentes.

Na prática, muitas operações de aluguel por temporada no Uruguai oferecem imóveis mobiliados, equipados, com limpeza periódica e atendimento ao hóspede, por isso é essencial analisar com o contador se a sua operação é um simples aluguel ou um serviço de hospedagem, qual alíquota de IVA se aplica e como faturar. Se a operação for puramente de aluguel (sem serviços), é isenta.

É comum que investidores estrangeiros ignorem esse ponto e operem sem faturar ou sem apurar o IVA, o que gera risco de fiscalização, multas e ajustes retroativos. Operar em dia desde o primeiro dia é condição para profissionalizar e crescer sem sustos.

Outros Impostos: Imposto ao Patrimônio e Tributos Municipais

O Imposto ao Patrimônio incide sobre o patrimônio líquido fiscal das empresas à alíquota de 1,5% ao ano, e os imóveis destinados a aluguel integram essa base. Isso deve ser bem planejado, especialmente se você pretende comprar vários imóveis na mesma sociedade ou se o imóvel tem valor elevado. Veja nosso artigo sobre o imposto ao patrimônio empresarial no Uruguai.

No âmbito municipal, o imóvel paga a Contribuição Imobiliária (equivalente ao IPTU), seja o dono pessoa física ou sociedade, e podem se aplicar taxas municipais conforme a atividade e a localização.

Licenças e Registros Obrigatórios

Além da constituição e da inscrição na DGI e no BPS, operar legalmente em aluguel por temporada e turismo exige autorizações específicas.

Registro no Ministério do Turismo

Os estabelecimentos que prestam hospedagem turística devem se inscrever no registro correspondente do Ministério do Turismo (MINTUR). Isso inclui hotéis, apart-hotéis, hostels, cabanas, complexos turísticos e, conforme a forma de operação, aluguéis por temporada com serviços complementares. O registro permite operar e se promover como prestador turístico legal.

O registro implica cumprir requisitos mínimos de infraestrutura, segurança, higiene e acessibilidade. O Ministério faz inspeções e atribui a categoria correspondente. Operar sem registro quando ele é exigido pode gerar sanções e problemas com plataformas de reserva, que cada vez mais pedem comprovação de cumprimento.

Autorização Municipal

Conforme o município, pode ser necessária uma autorização municipal para a hospedagem turística. Em Montevidéu, por exemplo, certas atividades exigem estudo de viabilidade de localização, que avalia se o zoneamento permite a atividade, e em alguns casos inspeção do imóvel.

Em balneários como Punta del Este, José Ignacio, Colonia ou La Paloma, cada intendência tem regras próprias. Antes de comprar ou alugar um imóvel, verifique se a zona permite aluguel por temporada com serviços e obtenha a autorização correspondente. Ignorar esse passo pode gerar denúncias de vizinhos, multas e até a impossibilidade de operar.

Inscrição na DGI e no BPS

Constituída a sociedade, ela deve se inscrever na DGI para obter o RUT (equivalente ao CNPJ) com a atividade e os tributos correspondentes (IRAE, IVA, retenções), e no BPS se tiver empregados ou se os sócios administradores devem contribuir. Conforme os serviços contratados e as normas vigentes, pode também atuar como agente de retenção. Esses trâmites podem ser feitos online pelo sistema “Empresa en el Día”.

Operação Prática: Faturação, Pagamentos e Contabilidade

Constituída, habilitada e inscrita a empresa, começa a operação diária. Algumas considerações práticas:

• Faturação eletrônica obrigatória: toda empresa inscrita na DGI deve emitir faturas eletrônicas. O hóspede deve receber fatura por cada estadia. As plataformas (Airbnb, Booking) não substituem a fatura uruguaia: a empresa deve faturar ao hóspede ou, se for o caso, seguir o acordo de intermediação documentado.
• Declarações periódicas: as antecipações de IRAE e o IVA são declarados periodicamente na DGI. Atrasos geram multas e acréscimos. Manter um calendário tributário atualizado é indispensável.
• Contabilidade e comprovantes: toda despesa que se queira deduzir deve ter fatura eletrônica em nome da sociedade. Investidores novos costumam misturar despesas pessoais e empresariais; isso não é aceito fiscalmente e pode gerar glosas.
• Contas bancárias separadas: uma conta empresarial exclusiva facilita a rastreabilidade. Para investidores estrangeiros, veja nosso artigo sobre abertura de conta bancária empresarial no Uruguai.
• Contratos claros: cada reserva deve ter um contrato de aluguel por temporada com condições, preço, serviços, política de cancelamento e garantias, protegendo dono e hóspede em caso de conflito.

Se contratar pessoal (recepção, limpeza, manutenção), a empresa deve estar em dia com o BPS, emitir recibos de salário, recolher contribuições e cumprir a legislação trabalhista. A informalidade trabalhista é um dos erros mais caros e frequentes no setor, especialmente na alta temporada.

Considerações para Investidores Estrangeiros

O Uruguai é especialmente atraente para investidores estrangeiros: não há restrições gerais à compra de imóveis urbanos por não residentes, os capitais circulam livremente, muitas operações imobiliárias são em dólares e há estabilidade jurídica e política. Mas o investidor não residente deve atentar para alguns pontos:

• Residência fiscal e tributação no país de origem: o Uruguai tributa a renda de imóveis situados no Uruguai, qualquer que seja a residência do dono. Se o investidor é residente fiscal em outro país (Brasil, Argentina, Espanha etc.), deve verificar se essa renda também é tributada lá e se há convenção ou acordo para evitar a dupla tributação. A convenção Brasil–Uruguai, vigente desde 2023, em geral permite compensar no Brasil o imposto pago no Uruguai.
• Repatriação de lucros e dividendos: os dividendos pagos pela sociedade uruguaia a acionistas não residentes pagam IRNR de 7% na medida em que provenham de renda tributada pelo IRAE. Não há controles cambiais para enviar recursos ao exterior, mas os bancos exigem documentação clara sobre a origem dos fundos e a relação entre a distribuição e as demonstrações contábeis. Para residentes no Brasil, lembre que o Brasil tributa dividendos a partir de 2026 (Lei 15.270/2025).
• Representação local: a lei não exige sócios nem diretores residentes, mas se os sócios moram fora é recomendável ter um procurador ou gestor local para assinar documentos e tratar com DGI, BPS, bancos e fornecedores, sobretudo na alta temporada.

Perguntas Frequentes

Preciso de uma empresa para alugar um único imóvel no Airbnb?

Não é obrigatório. Uma pessoa física pode alugar um imóvel e pagar IRPF sobre a renda do aluguel. Porém, se o aluguel incluir serviços de hospedagem e for organizado como negócio, o tratamento tributário muda e é preciso faturar formalmente. Constituir uma SAS é rápido e barato, por isso muitos proprietários preferem formalizar desde o início, especialmente se pretendem crescer ou querem responsabilidade limitada.

O que acontece se eu alugar sem me registrar no Ministério do Turismo?

Se a atividade exigir registro e você operar sem ele, pode sofrer sanções administrativas e ter dificuldades com as plataformas de reserva, que cada vez mais pedem comprovação de cumprimento. Sem registro, também pode ficar sem acesso a benefícios ou linhas de financiamento do setor turístico.

Posso ter vários imóveis na mesma sociedade?

Sim, é comum e muitas vezes conveniente, pois centraliza a contabilidade, otimiza custos compartilhados (administração, marketing, pessoal) e simplifica a gestão fiscal. Mas, à medida que o patrimônio cresce, revise o impacto do Imposto ao Patrimônio e avalie distribuir os imóveis em mais de uma sociedade por razões de organização ou proteção patrimonial.

Conclusão: Profissionalize o Aluguel por Temporada desde o Início

Um negócio de aluguel por temporada ou turismo no Uruguai pode ser muito rentável, mas exige decisões corretas desde o início: escolher a estrutura adequada, entender quando se aplica o IVA, obter as autorizações do Ministério do Turismo e da intendência quando exigidas e manter a operação em dia com a DGI e o BPS. Improvisar costuma sair caro, por sanções, IVA não apurado ou despesas não dedutíveis. Na sociedadesanonimas.uy já constituímos mais de quinhentas empresas e podemos ajudar a escolher a estrutura certa, cuidar dos trâmites societários e fiscais e deixar seu negócio de aluguel funcionando em dia desde o primeiro dia.

Observação: as informações deste artigo são gerais e não constituem assessoria jurídica ou tributária.